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        【澳洲】2019房市即将上涨的5个原因

        澳大利亚广播公司和九号台旗下两份报纸(《时代报》和《悉尼先驱晨报》)不断告诉我们,澳大利亚房地产市场正大幅下滑。关于价格“暴跌”40%到50%的预测比比皆是。拍卖清出率下降,上市天数(出售物业所需的时间)上升,还有一些关于房地产行业裁员的传闻,?#28909;?#20013;介和后勤部门人员被解雇。

         

        CoreLogic的硬数据支持现时市场非常艰难的说法。截?#20004;?#24180;3月,悉尼房价已下跌10.9%,自2017年底见顶以来已累计下跌13.9%。墨尔本房价平均下跌9.8%,比顶峰时低10.3%。在首府城市中,只有霍巴特、堪培拉和阿德莱德在截?#20004;?#24180;3月的一年里有增长。

         

        那么,我“勇敢”地预测房价可能会上涨的依据是?#35009;?

         

        好吧,这不是因为Josh Frydenberg的预算,虽然几乎每个人都享有减税优惠。不过,这不会有坏处,肯定会刺激经济,增加信心。

         

        真正能支撑房地产市场的,是上周五Chris Bowen的一项声明。他宣布工党将从2020年1月1日开始调整负扣税和资本利得税,这将导致很多投?#25910;?#36214;在此日期之前进行投资,以及在此日期之后不再进行投资。此外,还有其他一些支持因素。

         

        以下是2019年房地产市场可能上涨的5个原因。

         

        首先,银行监管机构澳大利亚金管局(APRA)正放宽几年前实施的住房贷款限制,使借款人更容易获?#20040;?#27454;。当时,APRA非常担心房地产市场过热带来的系统性风险,所以限制银行可以向投?#25910;?#25552;供的贷款金额以及可以批出的“只付利息”贷款数量。他们还收紧了贷款服务模式和家庭支出估计。这些控制措施限制了信贷供应,令投?#25910;?#21644;其他一些人很难获得融资。

         

        APRA放宽了对投?#25910;?#21644; “只付利息”贷款的规定,尽管如今获得信贷仍比18个月前困难,但银行对住房贷款已?#29616;案?#28909;衷,信贷增长也有改善。

         

        利?#26159;?#26223;也发生了变化。6个月前,几乎所有市场评论人士都表示,下一次的利?#26102;?#21160;是“上调”。现在,大多数人都同意下一次的调整是“向下”,或者如果不是向下的话,在很长一段时间内维持不变。此外,基准的90天期银行?#26412;?#21033;率与澳央行?#32440;?#21033;?#25163;?#38388;的息差已经收窄。这意味着,银行有可能不跟随央行的利率,而自行下调住房贷款利率。如果竞争稍微升温,新借款人可以获得一些非常有吸引力的贷款优惠。

         

        尽管市场并不一定重复以前的行为,而历?#20998;还?#21442;考, 值得注意的是, 悉尼和墨尔本房价从顶峰分别下跌13.9%和10.3%的跌幅和过去两次房市场大衰退- 2008/2009年的全球金融危机和1990/1991年的衰退差不多一样。不过,这两次衰退都发生在高失业率和高利率时期,而这两种情况在今天都没有发生。

         

        但最大的单一因素是2020年1月1日。从这一天起,投?#25910;?#26032;购入的投资物业将无法享有负扣税。虽然所有现有的负扣税物业仍然享有旧政策的优惠,贷款利息仍然可以从租金收入中扣除,但租金净损失不能?#26377;?#37329;或工资等其他收入中扣除。?#27604;唬?#36825;是假设工党的Bill Shorten将在5月18日大选成为澳大利亚总理,但市场认为这已成定局,因此,精明的投?#25910;?#23558;要在这个“突然死亡”日期之前作出投资房地产的决定。

         

        更重要的是对资本利得税折扣的调整。目前,个人投?#25910;?#25345;有物业超过12个月,可以享受50%的折扣,只需缴纳收益的一半税款。对于在2020年1月1日或之后购买的物业,折价幅度将降至25%,这意味着投?#25910;?#23558;需为收益的75%纳税。

         

        这听起来并不一定是很大的变化,但这视乎你的边际税率,可以对资产的投资回报产生巨大的影响。?#21592;?#38469;税率为47%(最高)的纳税人为例,在现行税制下,投?#25910;?#20026;资本收益支付的?#23548;?#31246;率为23.5%(47%的一半)。根据工党建议的新税制,他们的税率上升到35.25%。

         

        假设投?#25910;?#33719;得了$100,000的资本收益,按照目前的规定,他们将缴纳$23,500的税款,剩下$76,500。2020年1月1日或之后,他们仅可保留$64,750。要保持税后$76,500的水平,投?#25910;?#30340;税前资本收益要达到$118,147,?#23548;?#22686;幅超过18%。

         

        对于以最高边际税率缴税的投?#25910;?#26469;说,资产的增值幅度需要?#20154;?#21518;增值幅度高出18%。

         

        如果在2019年12月31日购入投?#24066;?#29289;业,假设一切按计划进行,支付最高边际税率的投?#25910;?#23558;比在2020年1月1日购买同一套物业的投?#25910;?#22810;赚18%左右。

         

        这就是我认为2019年许多投?#25910;?#20250;密切关注房地产市场的原因。虽然2019年可能表现不会太差,但如果我的预测正确,2020年初可能还有一点阻滞。一如既往,时间会证明一切。

         

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