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        海外房產

        到2030年英國房產價格將上97%!

        -01-

        退歐后初期市場回顧


        倫敦房地產市場是受到經濟和政策不確定性以及印花稅變化的影響最為嚴重的地區。


        2016年英國退歐投票成功后,其英國房價并沒有因為而立刻收到重創,僅在2016年下半年出現緩慢上升的情況。

         

        如圖所示,英國房價在退歐后年增長率在2016年跌到了3%,2017年時繼續減緩。如圖3.1所示,從2016年6月的8.2%降至12月的5.2%,但全英地區平均漲幅任然為7%。

         

        ▼ 3.1 英國房價年增率 ▼

         

        房屋交易總數顯示出比較大的重創,但是影響房屋交易數量的還有別的很多因素,比如2016年英國印花稅改革。

         

        如圖3.3所示,2016-2017的交易量十二個月內同比增長為負,與2016年前兩個月交易量155,000筆相比,2017年同期僅完成132,000筆交易。

         

        ▼ 3.3 英國房屋年交易量 @ONS


         

        -02-

        普華永道 | 退歐后十年預測

         

        普華永道在2017年使用計量經濟學時間序列模型來預測2018-2025年的房價。

         

        這是將房價與房產市場核心驅動力以及經濟聯系起來,比如盈利增長,住房供應和信貸條件,普華永道利用這些關系來預測未來英國房價將發展。

         

        從中期來看,由于盈利增長將持續上升,普華永道預測房價將以每年4%左右的平均增長率略微增長,英國的平均房價將在2025年時超過30萬英鎊。

         

        根據倫敦市政府2017年發布的住房問題白皮書對英國房產市場每年需要25萬套新房的總結,英國政府承諾將在2020年前建造100萬套房屋,到2022年再建50萬套房屋,以實現這一目標。

         

        從2015到2017年,英國每年新建約190,000套新房,比前三年增加26%。普華永道預計這種上升趨勢將持續到2020年新建項目達到216,000左右。這相當于英國住房存量每年增長約0.9%。

         

        普華永道的研究結果表明,這種規模的建筑增長會略微限制未來的房價增長,但不會從根本上改變房價增長趨勢,到2025年,額外建筑方案的累積影響估計僅為5,000英鎊左右。

         

        原因是英國過去40年來一直卻少新房建造,而要消除這一點就需要同樣長時間的高于平均水平的持續修建新建筑。

         

        普華永道的分析表明,簡單地實現7 - 8年的平均建筑水平對供需平衡等價格的影響有限。所以英國房價并不會因為過多建造新房而停滯不前。

         

        由于預測房價需要考慮到許多不確定因素,尤其是當下因為退歐風波英國正在經歷歷史巨變,許多以前的制度都在發生根本上的改變,所以除了以上預測,普華永道還提供了另外兩種Alternative預測(如圖3.6所示)。

         

        ▼ 普華永道另外兩種預測▼


         

        高情景預測反映了一個強大的宏觀經濟環境,其中盈利增長回歸到退歐之前預期的利率,抵押貸款增長更加強勁。

         

        在這種情況下,房價在短期內可能會有所增強,在中期內可能會顯著增強,2020年和2020年之間的平均增長率約為7%。這種情況意味著到2025年,英國的平均房價可能達到約370,000英鎊。

         

        而低位情景則反映了英國脫歐對盈利增長的嚴重影響,普華永道認為這在中期仍然非常脆弱。該情景還假設信貸條件收緊,在這種低位情景中,房價在中期內平均每年平均只有1%左右的漲幅。當然,這種預測只有在以上假設成立的情況下才可能成立。
         

        -03-

        倫敦政經 | 退歐后十年預測
         

        Santander銀行最近專門請倫敦政經的地理經濟學教授對倫敦住房市場做了一項報告。報告指出:到2020年房產價格將上漲23%,到2030年將上漲97%。

         

        這意味著現在平均價格為28萬英鎊的房屋價格將在五年后售價約344,000英鎊,在十五年后售價將超過50萬英鎊。

         

        Cheshire教授指出,房屋需求會隨著經濟變好或是借貸便宜而增長,反之亦然。但由于英國建造的房屋數量幾乎沒有變化,這些需求的波動主要表現在價格變化上。

         

        所有在房地產市場的專業人士都知道:這是住房市場周期。因此,2020年或2030年住房價格上漲的幅度將受到今天市場所在周期的強烈影響。

         

        同理,住房市場可能在2022年持續繁榮。雖然預計英國整體房地產價格將呈上漲趨勢,但這些增長不太可能是一致的。

         

        Cheshire教授預計最大增幅將在倫敦地區,北愛爾蘭最少,緊隨其后的是英格蘭的兩個北部地區。如圖1顯示了區域層面的當前和預測房地產價格,圖2顯示了百分比最小和最大的增長。

         

        ▼ 圖1. 現在房價與2020和2030年英國房價地區預測 ▼

         

        ▼圖2. 2015-2030英國房價增長率百分比 ▼

         

         

        根據Cheshire教授,房地產價格變化會讓已擁有房產者收益,但會損害尚未購買的人的購買機會。這一點可以通過收入與房產價格成反比來理解。

         

        隨著時間的推移,房屋會越來越難以被支付,這是因為房屋上漲的速度比實際收入上漲的速度快了很多。預計最糟糕的這類現象的惡化將出現在倫敦,對于最貧窮的25%的家庭而言,相對于最便宜的25%的房屋,預期的可訂購性下降會更為嚴重。

         

        北愛爾蘭將是最容易被負擔的地區,所以預計會最受歡迎。在這里,試圖購買平均價格房屋的低收入人群在可購性方面幾乎沒有變化。對于最窮的25%,所有地區的可購性預計會變得更糟,所有價格最低四分位數的房屋價格約為2030年倫敦最低四分位數工資收入的17倍。

         

        因此英國房產價格總體趨勢是價格上漲和可購性惡化,特別是對于較窮的人以及倫敦和東南地區的人。然而,這對許多現有業主來說是個好消息,尤其是那些處于高端市場的業主,他們占據了更昂貴的房產。

         

        Cheshire教授將估價百萬英鎊以上的房產作為“昂貴”的象征性門檻,原因是根據倫敦政經的預測,2020年到2030年市場價格將達到100萬英鎊或更多的房屋會更多。下面我們來看看這些100萬英鎊以上的房屋將集中在哪里。
         

        -04-

        重擊百萬房

         

        總體而言,從現在到2030年,倫敦政經預計價值100萬英鎊以上的英國房產數量將增加三倍以上。將近一半的英國100萬戶家庭, 占總住房存量的1.77% - 目前房產價值在100萬英鎊或以上。

         

        到2020年,這個數字將增加到近689,000(2.37%),到2030年,預計將達到160萬或5.14%。毫無疑問,這些真正昂貴的100萬英鎊以上的房屋集中在倫敦和英格蘭東南部。

         

        預計到2030年,倫敦大約25%的住房價格將達到100萬英鎊或更多,而東南地區約有7%的存量處于同一水平。與之形成鮮明對比的是 - 在北愛爾蘭從低價區轉移到倫敦和東南并且仍然是房主的人越來越多,倫敦政經預計到2030年,北愛爾蘭只有0.28%的房屋定價將超過1百英鎊。

         

        在東北,約克郡和亨伯河,西北,威爾士,蘇格蘭和東米德蘭茲不到1%。此后,英國將更加明顯地分為住房富人和住房貧困人口。圖3將這些預測分解為更小的區域,顯示出驚人的鴻溝。為了給出一些進一步的例子,在頻譜的最高端的兩個倫敦自治區預計將有超過70%的房屋價格將達到百萬英鎊。

         

        ▼ 百萬房地域分布圖 ▼


         

        -05-

        總結


         根據倫敦政經研究報告,在未來五到十五年內,英國房地產價格將會上漲這一事實并不令人意外,但通過專注于某些價格點,如100億英鎊的標記,我們可以看到這些變化的快速發展以及它們在英國的發展方向。

         

        對于大多數業主來說,這種通貨膨脹將是一個好消息,將越來越多的業主推向價值100萬英鎊以上的房屋。對于那些仍然渴望購買房屋的人來說,這將越來越困難。

         

        在未來,將有許多新的,有意義的方案,以及隨時可用的建議和產品設計,為首次買家進入物業階梯而服務。

         

        同時,貸方應認識到這一部分市場的重要作用是維持強大的住房生態系統,不應阻止潛在買家進入市場,但現有業主也不應自滿。今天蓬勃發展的市場明天可能會緩慢或飆升,在這兩種情況下都會有贏家和輸家。


         

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